הסבר לנושא דמי מפתח 

דמי מפתח - הערות והארות
מאת: עופר מרגולין
בעל משרד תווך נכסי דלא ניידי בתל-אביב
אתר אינטרנט: עבור לאתר
פורסם באתר:
דמי מפתח - מספר הערות והארות בנושא

להבדיל מרישום בטאבו, ומבעלות על הנכס (דירה/חנות/עסק/משרד)המתגוררים בדמי מפתח רוכשים זכויות מסוימות על הרכוש, ולא את הבעלות בפועל.
בזכויות על הדירה בדמי מפתח ניתנות לקונה הזכויות מהדייר המוגן שהיה לפניו בדירה או מבעל הדירה. הן ניתנות לכל החיים, ובמקרים מסוימים אף מועברות הלאה.

במקרה של פטירת הדייר המוגן יועברו הזכויות בנכס לבני משפחתו הקרובים אם הם גרו אתו, בתקופה מסוימת עד לפטירתו, בנו/בתו או בן/בת זוגו. החוק גם מתייחס לקרובים אחרים. לעיתים מגדירים זאת כטענת הציבור. הקרובים לבעל הזכויות צריכים לגור בדירה לפחות בחצי השנה שקדמו לפטירתו של הדייר.

הזכויות הנ"ל בדירה מוגדרות כזכויות מוגנות בנכס. לדייר מוגן/דייר בדמי מפתח מותר לגור בנכס כל ימי חייו ולהשתמש בדירה הנ"ל למטרת מגורים בלבד שלו ושל משפחתו ואף אחד לא יכול להוציאו מהנכס. בתקופה זאת הדירה היא שלו לכל חייו אך אסור לו להשכירה לאחרים. אסור לעשות בה עסק, אסור להעביר את הזכויות לאחר ללא הסכמת הבעלים, - אפרט בהמשך עניין התצהיר וכו.

לא יגורו בדירה אלא בעל הזכויות ובני משפחתו, והם ייהנו מזכויות הדומות לזכויות אלו שקנו בטאבו דירה וגרים בה, אבל: אסור להם למשל לבצע שינויים בדירה ללא אישור הבעלים. הכוונה לשינויים כמו: סגירת מרפסות/הריסת קירות/בניית קירות וחדרים. שינויים כמו צביעה/מיזוג/תריסים/חלונות/חרסינות וכו' מותרים וזאת במידה ונעשים שיפוצים לבניין כמו רמונט/אינסטלציה/חשמל/שיפוץ חיצוני/וכו'. חובת ההשתתפות בהוצאות הנ"ל על הדייר המוגן, גם אם אין הוצאות הנ"ל קשורות בדירתו ישירות. למשל זיפות גג למרות שהוא גר בקומת קרקע. מחובתו של בעל הנכס דירה להשתתף גם הוא בהוצאת הנ"ל אפילו שכלל אינו גר בנכס. לעיתים קרובות בעלי בתים מתנערים מחובה זו על מנת לאלץ את הדייר לתחזק לבדו את הנכס ולטפל בבעיות הקשורות בבלאי, ובאחזקה שלו ולעיתים השיקול הוא שבמקרים כאלו
יאלץ הדייר לעזוב בסוף את הנכס.

המערכת המשפטית ולעיתים גם העירייה ומחלקת השימור אינם יכולים לכפות על בעלי הבתים לבצע את השימור והשיפוץ הנחוץ על חשבונם. זה נסחב שנים ויוצר מצב של בניינים מוזנחים במשך שנים, שהעלות לשיפוצם ובפרט כשהעירייה מכריזה עליהם כבניינים לשימור, והשיפוץ צריך להיות בהתאם לבנייה המקורית של הבניין לפני עשרות שנים שהמשמעות היא: פריטים שכבר אינם בשוק כגון חלונות/מעקות/תבליטים/סורגים/מרפסות עגולות שקשה לבנותן/מעקות מיוחדים/חלקים שלמים שנעקרו או שנפלו/שונו/מחייבים בשחזור.

מחירה של דירה בדמי מפתח (כלומר של זכויות בדמ"פ בדירה) זולים יחסית והם כחצי מהמחיר של דירה זהה בטאבו. גם האחזקה של דירה כזאת היא די נמוכה יחסית. בהמשך אסביר.
דוגמאות: דירת חדר שעולה כ100000-$, מחירה בדמ"פ כחצי = 50000$. דירת 2 חדרים שעולה כ-170000$, מחירה בדמ"פ כחצי = 85000$ וכו - רבים בת"א ובערים גדולות אחרות עדיין מחפשים עסקאות של לגור בדמ"פ בגלל הנימוק הכלכלי.
זה מתאים למשל לזוג שהתגרש ומחלק את הרכוש - ואז האישה + הילדים שמוכרת עם בעלה דירת 4 חדרים ומקבלת את חציה בדירה ס"ך של כ - 130000$ - 150000$ יכולה לקנות דירת חדר וחצי -
2 קטנים בעיר מה שלא מתאים לה ולילדים שרגילים לגור ב - 4 חדרים או לגור בשכ"ח באזור בו הילדים לומדים, ובו גרה עד עכשיו, משהו כמו 700$ - 900$ שלא חוזרים אלא משולמים ומכלים חסכונותיה, או לקנות בדמ"פ דירה זהה ושמאפשרת לה מגורים כל חייה ואח"כ עוברת לילדיה ומבטיחה את עתידם. רבים הם הזוגות הצעירים/גרושים/ת + ילד/בודדים/זקנים/ות שתקציבם וחסכונותיהם מאפשרים להם לקנות דירה בעיר בדמ"פ בלבד. רבים אחרים מעדיפים לקנות דירה מרווחת בדמ"פ ולא דירה קטנה בטאבו. במקום דירת חדר הם יכולים לקנות 2 חדרים בדמ"פ, ובאותו המחיר, מה עוד שהדירות בדמ"פ הן לרוב דירות שנבנו מזמן - והחדרים והשטח הרבה יותר גדולים. יש מרפסות, ותקרות גבוהות. מטבח נפרד, והשטח גדול הרבה יותר מדירות שבונים בשנים האחרונות. יש ביקוש לדירות כאלה בפרט באזורים טובים של מרכז/לב/וצפון ת"א או כל עיר אחרת.

בהתאם לחוק יש עדיפות לבעל הדירה לקנות אותה לפני כל אדם אחר שחפץ כלומר את הזכויות התפוסות בדירה.
- הגיע אדם זר/לקוח שמצאה חן בעיניו הדירה. וסיכם עם בעל הזכויות - הדייר המוגן שרוצה למכור/לעזוב אז השלב הבא הוא לשלוח מכתב רשום לבעל הבית ובו סיכום העסקה: כלומר תצהיר שהדייר מעוניין למכור בכך וכך את זכויותיו, ואז בעל בית בעדיפות ראשונה ויכול להודיע שהוא עצמו מוכן במחיר הנ"ל לקנות את הזכויות מהדייר וזאת זכות אלמנטרית שלו שקודמת לכל לדייר אחר.
כמו כן הוא יכול לטעון שיש לו הסתייגויות מהמכירה הזאת של הדייר המוגן לאחר. בגלל סיבות כגון: הדייר החדש לא נראה לו, יש לו עבר פלילי או היה מאושפז, או שיקולים אחרים. בעל הבית יכול מאד להקשות על העסקה הנ"ל בין דייר מוגן שרוצה לעזוב ולמכור לאחר את זכויותיו.
השיקולים של בעלי הבתים לעשות בעיות ולהקשות על הדייר שרוצה למכור הם פשוטים. בסוף יגיע מצב שהדייר שרוצה לעזוב, ימכור לבעל הבית בזול! ובפחות מהשווי האמיתי בגלל הטרטור, ובעל הבית ישחרר את הדירה בזול! אח"כ או שימכור אותה בטאבו, או שיכניס דייר מוגן חדש בדמ"פ מלאים! ויצא שבכל מקרה ירוויח מכך אלפי עד עשרות אלפי דולרים כשהחוק לצידו. כמו כן חלק גדול מהמוכרים הנ"ל הם זקנים/ות שעוברים לבתי אבות או לבניהם/בנותיהם
או שאינם יכולים יותר לעלות לקומות גבוהות ברגל.. ובכא"פ הם לחוצים ואין להם למי להשאיר את הזכויות - הילדים פרשו מזמן לדירות משלהם עם משפחותיהם והם במצב שברירי ובעל הבית מנצל זאת.

לפי החוק במידה ונמכרו הזכויות בדירה בדמ"פ מתחלק הכסף שהתקבל בין בעל הבית/לדייר המוגן שמכר זכויותיו/לפי היחס הבא:
אם הדייר גר בדירה מעל 5 שנים: בעל הבית יקבל 40% מהכסף, והדייר 60%
אם הדייר גר פחות מ5- שנים יקבל 2/3 מהכסף, ובעל הבית 1/3 מהכסף גם אם הדייר שעוזב שיפץ את הדירה על חשבונו, ולפי החוק העלות של זה מופרדת מחשבון המכירה. וזה כסף שמגיע לו בלבד, בדרך כלל זה מופיע כחלק ממחיר הכולל של הזכויות והמכירה, ובעל הדירה נוגס גם בו 30%-40%.

בבית המשפט יש שופט מיוחד שדן בבעיות הנוגעות לעסקאות בדמ"פ, וכן ישנם עו"ד שמתמחים בנושא. הבעיות רבות והפתרונות קשים. בדרך כלל כשמתחיל בעל הנכס לגלות עניין בעסקה השופט מנסה לשכנע את הדייר לקבל את הצעתו הכספית הנמוכה יחסית או להתפשר על מחיר ביניים.

אחזקה - דייר מוגן או דייר ששילם בזמנו דמי מפתח, או שטוען ששילם: נמצא על פי חוזה מוגן בנכס ובחוזה הוא אמור לשלם דמי שכירות לבעלים אבל דמי השכירות הנ"ל בדירות נעים בין כמה עשרות לכמה מאות שקלים בחודש סמליים ויוצרים אצל בעלי הנכס תסכולים מתמשכים.
לעומת זאת מחויב בעל הנכס לבצע שיפוצים ושינויים שנדרשים בתחזוקת הנכס, או להשתתף בעלות בהם למרות שאינו גר, משתמש, או מקלקל ואלו סכומים לעיתים גדולים ואם הדירה היתה בטאבו של הדייר הוא היה נושא בהם לבדו ללא השתתפות ועזרה מהבעלים.
לעיתים כשמתחלפים הדיירים מנצל בעל הנכס את כוחו ומסכים לתנאי תצהיר המכירה אבל מעלה משמעותית את דמי השכירות המוגנים ששילם הדייר הקודם. הדבר דומה בעסקים מוגנים - אבל שם בשנים האחרונות הוצאו תחומי עסקים רבים מהגנת השכירות הנמוכה והמוגנת, וכיום קפצו מחירי השכירות שהם משלמים לבעלי הנכס במאות אחוזים: מקצועות חופשיים כמו עו"ד/משרדי נסיעות/רו"ח והרבה מאד אחרי ששילמו פעם שכירות נמוכה והיום משלמים כמעט כאילו לא היו דיירים מוגנים אלא שוכרים. מצד שני לפנותם אי אפשר, אבל החוקים בשנים האחרונות מכוונים לכך שעסקים ישלמו שכירות תואמת המציאות ולא יהנו מהחוקים הישנים שאינם מאפשרים לבעלי הרכוש להתפרנס ממנו.

לסיכום: בבניינים רבים וישנים בת"א, גרים דיירים וותיקים לעיתים מיום שנבנה הבניין, רובם מבוגרים לרוב וגרים כדיירים מוגנים/תפוסים בדירה. לבעלי הבניינים הנ"ל יש במרבית המקרים אינטרס ברור לפנות דירות בזול או לחכות שאלו שגרים בהן ימותו, או יתעייפו ויעזבו.
מצד שני לדיירים הנ"ל יש כמובן אינטרס אחר וכאן מופיע גם גורם מכירת או קניית בניין שכזה ויש בו דיירים מוגנים. כאן נכנס העניין בחשבון בצורה משמעותית בהגבלה על מה שניתן לפתח - הצמדות של רכוש משותף, בנייה חדשה, שיפוץ הקיים, פינוי ומכירה, וכו בהערכת שווי הנכס שנמכר או נקנה, ובהערכת הפוטנציאל הטמון בדירות המוגנות. במקרים רבים היחסים בין בעלי הבנין לדיירים גם הם מרכיב משמעותי בעיסקה.

באדיבות "תווך עופר" - עופר מרגולין

http://www.ofermargolin.co.il